부동산 자산운용 [ Asset Management ]
자산운용 업무 4단계
사전조사/분석 단계
• 투자 대상지 시장분석
• 고객 투자성향 분석
• 기본 투자전략 수립
• 타당성 분석
매입전 조사단계에서는 고객 투자성향 및 선호 시장 현황을 분석하여, 투자처 및 시점에 대한 적합성 평가를 진행하며, 투자 전략을 수립하고, 전략에 따른 타다성 평가를 진행하여 투자 진행의 여부 결정
매입단계
• 미래가치 평가
• 투자적합 매입가 분석 및 도출
• 금융 및 자본 조달 계획 수립
시장분석을 통하여, 투자 진행의 적합성이 결정되면, 매입대상 부동산을 물색, 대상 부동산의 적정 현재가치 및 미래가치 도출을 통하여 매입진행하며, 투자대상에 따라 자본 및 부채 등의 투자 구조 결정 진행
운용단계
• 임대차 구조 조정
• 시설 보수 및 설치에 대한 자본투여
• 비용통제
• 프로모션을 통한 현금흐름 개선
매입 이후, 매입단계에서 도출한 미래가치에 도달하기 위하여, 임차인 신용도 조정 및 시설 개보수 등 자본투여 및 비용통제로 자산가치 증대작업 진행하여, 현금흐름 및 미래가치 목표치 달성을 위한 업무 진행
매각단계
• 매각 시장 현황 분석
• 현재가치 평가 및 타당성 평가
• 적정 매도가 분석 및 매각시점 및 전략 수립
매각 시점에서 운용부동산의 현재가치 평가 및 시장분석을 통하여 타당성 평가진행 및 적정 매각시점 재설정 및 시점의 매각가 분석을 통하여 최상의 매각 전략 수립
AND
자산운용(AM)은 “자본”적 관점에서 부동산 자산의 운용을 실행합니다. 자산운용은 단일고객의 단일 부동산자산의 투자를 돕거나 다수의 투자자를 모집 부동산 펀드를 조성하여 투자를 운용합니다. 투자자의 성향에 따라 적합한 투자 자산을 발굴하여 목표하는 투자 수익률에 도달 할 수 있도록 합니다. 자산운용은 크게 4가지 과정으로 분류됩니다. (1)매입 전 단계 - > (2)매입단계 - > (3)운용단계 - > (4)매각단계.
사전시장조사를 통하여, 투자에 적합한 부동산 자산을 발굴하여, 투자성이 높이 부동산을 대상으로 자본 및 부채를 활용하고, 미래가치를 평가하여 수익률에 적합한 매입가로 매입을 시도합니다. 산출된 적정매입가로 매입이 가능한 투자 대상 부동산을 발굴하는 과정은 성공적인 투자를 위한 매우 중요한 첫단계 입니다.
매입이 완료되면, 현재의 현금흐름(Cash-flow)을 향상시킬 수 있는 시설증축, 임차인 교체 등 현금흐름의 향상으로 통하여 수익률을 향상시키고 적정매도가액을 동반 상승시킵니다. 목표 수익률에 근거하여 분석을 통해서 모든 과정이 이루어 지며, 이러한 활동들은 분기별 보고서를 통해서 수익금과 함께 고객에게 제공됩니다.
부동산은 경제의 사이클과 유사한 주기를 가지게 됨으로, 현금흐름과 함께 목표 수익률을 달성할 수 있는 매각시점을 분석하고, 매각 대상 및 매각 방법의 다각화 및 전략적 접근을 통하여, 목표 수익률을 달성하게 됩니다.